CyberTNI.id | JAKARTA,Senin (29/6/2026) —Kasus sengketa dan praktik mafia tanah masih menjadi persoalan serius di Indonesia. Salah satu penyebabnya adalah kurangnya pemahaman masyarakat mengenai syarat sah kepemilikan tanah serta prosedur jual beli yang benar sesuai ketentuan hukum. Karena itu, setiap transaksi pertanahan harus dilakukan secara cermat agar memiliki kepastian hukum dan tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.
Dalam hukum Indonesia, sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan alat bukti kepemilikan yang paling kuat sebagaimana diatur dalam Pasal 19 dan Pasal 20 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Namun, kekuatan tersebut hanya berlaku apabila seluruh persyaratan formil dan materiil telah dipenuhi.
Lima Syarat Sah Sertifikat Hak Milik (SHM)
Pertama, pemegang SHM harus merupakan subjek hukum yang berhak, yaitu warga negara Indonesia atau badan hukum tertentu yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan. Warga negara asing tidak dapat memiliki Hak Milik, melainkan hanya dapat memperoleh Hak Guna Bangunan (HGB) atau Hak Pakai sesuai ketentuan yang berlaku.
Kedua, objek tanah harus jelas dan telah terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN), dilengkapi Nomor Identifikasi Bidang (NIB), nomor sertifikat, luas, batas-batas tanah, serta peta bidang hasil pengukuran resmi.
Ketiga, asal-usul hak atas tanah harus jelas, baik berasal dari konversi hak lama, pemberian negara, hibah, warisan, maupun jual beli berdasarkan Akta Jual Beli (AJB). Dokumen seperti girik atau Letter C semata bukan merupakan Sertifikat Hak Milik, melainkan hanya bukti administratif yang harus ditingkatkan melalui proses pendaftaran di BPN.
Keempat, tanah harus telah tercatat dalam Buku Tanah BPN. Berdasarkan Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997, data yang tercantum dalam sertifikat dianggap benar sepanjang tidak dibatalkan melalui putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
Kelima, tanah tidak sedang berada dalam status sengketa, sita, blokir, ataupun menjadi objek jaminan yang belum dilakukan roya. Oleh karena itu, pengecekan status sertifikat di BPN sangat penting dilakukan sebelum transaksi.
Syarat Sah Jual Beli Tanah
Selain sertifikat yang sah, proses jual beli tanah juga harus memenuhi ketentuan Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan hukum, objek yang jelas, serta sebab yang halal.
Dalam praktiknya, terdapat sejumlah tahapan penting yang perlu diperhatikan agar transaksi memiliki kepastian hukum, antara lain:
- Melakukan verifikasi keaslian sertifikat, status sengketa, serta riwayat kepemilikan tanah.
- Memastikan seluruh ahli waris telah memberikan persetujuan apabila objek berasal dari warisan.
- Menyepakati harga, hak dan kewajiban para pihak, serta membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) apabila pembayaran belum lunas.
- Melunasi kewajiban perpajakan berupa PPh bagi penjual dan BPHTB bagi pembeli sesuai ketentuan yang berlaku.
- Menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT, karena tanpa AJB tidak terjadi pemindahan hak atas tanah secara hukum.
- Mengajukan proses balik nama ke BPN hingga sertifikat diterbitkan atas nama pembeli.
Waspadai Modus Mafia Tanah
Salah satu modus yang sering digunakan mafia tanah adalah memanfaatkan kwitansi lama, girik, atau dokumen yang belum pernah didaftarkan ke BPN untuk mengklaim kepemilikan tanah. Ada pula praktik penggunaan sertifikat palsu yang tidak tercatat dalam basis data BPN.
Karena itu, masyarakat disarankan selalu melakukan pengecekan sertifikat melalui layanan resmi BPN sebelum melakukan pembayaran maupun penandatanganan transaksi.
Kesimpulan
Kepastian hukum dalam kepemilikan tanah tidak hanya ditentukan oleh keberadaan sertifikat, tetapi juga oleh keabsahan proses perolehannya. Sertifikat Hak Milik yang sah harus terdaftar di BPN, memiliki asal-usul hak yang jelas, bebas sengketa, dan dimiliki oleh subjek hukum yang berhak.
Demikian pula, jual beli tanah baru memiliki kekuatan hukum apabila memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata, dibuat dengan Akta Jual Beli di hadapan PPAT, serta ditindaklanjuti dengan proses balik nama di BPN. Dengan memahami prosedur tersebut, masyarakat dapat meminimalkan risiko sengketa sekaligus menutup celah yang kerap dimanfaatkan oleh mafia tanah.
