CyberTNI.id|PACITAN,Minggu (19/4/2026) —Bayangkan Anda telah menempati sebidang tanah selama puluhan tahun. Anda memiliki Surat Keterangan Tanah (SKT) dari Camat atau Akta Jual Beli (AJB) PPAT, rutin membayar PBB, dan menanam pohon Pisang,Mangga dan Durian di sana. Namun, tiba-tiba sebuah papan pengumuman berdiri tegak di depan gerbang Anda: “Tanah Ini Milik PT. X – Berdasarkan SHGB Nomor 123”.
Seketika, rasa aman itu runtuh. Fenomena ini bukanlah cerita fiksi, melainkan realitas hukum yang sering memicu konflik agraria berdarah di Indonesia. Bagi masyarakat awam, memiliki fisik tanah dan surat dari desa dianggap sudah “aman”. Namun, di mata hukum positif kita, terjadi benturan kasta dokumen yang sering kali memojokkan pemegang surat di bawah sertifikat.
Lantas, bagaimana langkah hukum jika Anda berada di posisi ini? Apakah pemegang SHGB otomatis menang? Mari kita bedah secara investigatif dan yuridis.
Dalam hukum pertanahan Indonesia yang menganut sistem Publikasi Negatif Bertendensi Positif, sertifikat (termasuk SHGB) adalah bukti hak yang kuat namun bukan mutlak.
1. SKT/AJB; Merupakan Alas Hak atau bukti perolehan tanah yang belum terdaftar secara formal di Kantor Pertanahan. Di mata hukum, ini dikategorikan sebagai tanah milik adat atau tanah negara yang dikuasai dengan itikad baik.
2. SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan); Merupakan Tanda Bukti Hak yang telah melalui proses administrasi negara di Badan Pertanahan Nasional (BPN) sesuai PP Nomor 18 Tahun 2021. “Banyak masyarakat terjebak pada pemikiran bahwa SKT adalah segalanya. Padahal, SKT hanyalah bukti awal untuk memohon hak, bukan sertifikat kepemilikan final. Namun, bukan berarti pemegang SHGB bisa mengusir warga seenaknya.”
Pasal 1963 KUH Perdata dan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah memberikan perlindungan bagi mereka yang menguasai fisik tanah secara terus-menerus selama 20 tahun atau lebih dengan itikad baik.
Jika Anda memiliki SKT/AJB dan benar-benar mendiami tanah tersebut, Anda memiliki poin plus dalam aspek Rechtverwerking (pelepasan hak). Jika pemegang SHGB menelantarkan tanahnya selama bertahun-tahun dan membiarkan Anda mendudukinya tanpa teguran, mereka dianggap telah melepaskan haknya secara hukum.
Jangan panik dan jangan anarkis. saya menyarankan langkah terukur berikut;
1. Audit Dokumen (Investigasi Internal). Periksa keabsahan AJB atau SKT Anda. Apakah ditandatangani pejabat berwenang pada masanya? Apakah batas-batasnya sesuai? Kemudian, cek di BPN melalui surat resmi; Kapan SHGB tersebut terbit? Apa dasar penerbitannya?
2. Gugatan Pembatalan Sertifikat di PTUN. Jika SHGB tersebut terbit di atas tanah yang jelas-jelas Anda kuasai tanpa pernah ada proses pembebasan lahan atau ganti rugi, maka ada indikasi Cacat Administrasi. Dasar hukumnya adalah Pasal 53 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1986 (sebagaimana diubah Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2004) sehingga Anda bisa menggugat BPN untuk membatalkan SHGB tersebut karena melanggar prosedur pemetaan dan penelitian lapangan (konstatering rapport).
3. Gugatan Perdata di Pengadilan Negeri. Jika sengketa berkaitan dengan “siapa yang lebih berhak”, maka jalurnya adalah Pengadilan Negeri dengan gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH) berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata. Poin utamanya adalah buktikan bahwa proses terbitnya SHGB tersebut menyerobot hak Anda yang sudah ada lebih dulu (Azas Prior in Tempore Potior in Iure – siapa yang lebih dulu memiliki hak, dia yang lebih kuat).
4. Jalur Pidana; Mafia Tanah? Jika ditemukan bahwa SHGB terbit berdasarkan warkah (dokumen dasar) yang dipalsukan, jangan ragu melaporkan ke kepolisian dengan Pasal 263 KUHP Nasional Nomor 1 tahun 2023 (membuat surat palsu) dan/atau Pasal 266 KUHP (Memasukkan keterangan palsu ke dalam akta otentik)
Dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 702 K/Pdt/2014, ditegaskan bahwa sertifikat tanah yang diterbitkan tanpa didasarkan atas penguasaan fisik secara nyata, serta tidak memperhatikan hak-hak orang lain yang sudah lama menduduki tanah tersebut, adalah cacat hukum dan harus dibatalkan.
Artinya, SHGB tidak bisa berdiri di atas “awan”. Ia harus berpijak pada fakta lapangan. Jika perusahaan pemegang SHGB tidak pernah menguasai fisik, sementara Anda tinggal di sana sejak zaman kakek-nenek Anda, posisi tawar Anda secara yuridis sangatlah tinggi.
Saya sering melihat warga kalah bukan karena tidak punya hak, tapi karena abai.
1. Segera Tingkatkan SKT/AJB ke SHM/HGB. Jangan menunggu sengketa muncul. Sertifikat adalah satu-satunya bukti yang diakui secara kuat oleh UU Pokok Agraria (UUPA).
2. Pasang Tanda Batas. Berdasarkan Pasal 19 PP 24/1997, pemilik wajib memasang patok.
3. Manfaatkan Tanah. Jangan biarkan tanah kosong. Tanah yang ditelantarkan adalah pintu masuk bagi oknum dan korporasi untuk memohon hak baru.
Memiliki SKT dan menguasai fisik adalah modal kuat, namun secara administratif “lemah” di hadapan SHGB yang sudah terdaftar. Meski begitu, SHGB bukanlah “Dewa” yang tidak bisa diganggu gugat. Jika prosedur penerbitannya menabrak hak-hak rakyat yang sudah ada, hukum menyediakan jalan untuk meruntuhkan sertifikat tersebut.
Keadilan agraria bukan hanya milik mereka yang punya biaya untuk menyewa alat berat, tapi juga bagi mereka yang dengan setia menjaga sejengkal tanahnya dengan cucuran keringat dan bukti surat yang sah.
(Nang)
